Hypotéka versus nájem: Co je v současnosti výhodnější?

Pořizujete si bydlení? Pokud ano, určitě je pro vás zásadní otázka, jestli si vzít hypotéku na vlastní byt v osobním vlastnictví nebo zvolit nájemní bydlení? U hypoték se totiž v poslední době změnila situace. Navíc, pokud se nad problémem zamyslíte hlouběji, je odpověď složitější.

Vlastní bydlení: Velká položka v rodinném rozpočtu

Jde totiž o celou řadu výhod a nevýhod, které v rozhodování hrají roli. Především musíme zdůraznit, že hypotéka je závazek na dlouhá léta dopředu. Na druhou stranu získáváte majetek – byt či dům, se kterým můžete svobodně nakládat a pořizujete ho i pro budoucí generace. Zároveň se o něj ale musíte starat – to chce čas i investice. Dlužno dodat, že investujete do vlastního, což je jiná kapitola než udržovat byt, který vám nepatří. Podstatné ovšem je, že hypotéka je nezanedbatelnou položkou v rodinném rozpočtu. Jestliže jeden z rodiny přijde o práci, mohou nastat rázem obrovské problémy. Proto je nutné mít finanční rezervu a ideálně více zdrojů příjmů a před uzavřením hypotéky vše pečlivě zvažovat.

Nájemné stoupá, reálná hodnota splátek hypotéky klesá

Možná vás odrazuje, že když uzavřete hypotéku třeba na 20 nebo 30 let, ve finále zaplatíte na splátkách více, než je skutečná cena. Na druhou stranu platíte pořád stejně, změna je možná jedině s koncem fixace. Do splátky se také nepočítá inflace, takže reálná hodnota splátky klesá. Zatímco teď může splátka činit třeba třetinu vašeho domácího rozpočtu, za několik let to už může být jenom pětina. To je dáno právě inflací. Právě skutečnost, že do hypotéky se inflace nezahrnuje, je jedním z důvodů, proč sáhnout po hypotéce a ne po nájmu. Do nájmu se totiž inflace započítává, zdražuje se. Navíc růst nájemného bude obvykle vyšší, než růst inflace. Z pohledu dlouhodobých splátek je výhodnější hypotéka. Nemění se její výše a reálná hodnota naopak klesá, zatímco nájemné stoupá.

Musíte mít něco našetřeno a úrokové sazby lehce rostou

Investice do hypotéky navíc má výhodu, že reality hodnotu neztrácejí. Pokud tedy pořídíte byt na hypotéku, měli byste za něj dostat v budoucnu minimálně stejnou cenu – pokud nedojde ke změně vnějších okolností, které by jeho cenu výrazně snížily (třeba když vznikne v blízkosti úložiště jaderného odpadu nebo dálnice). Reálně ceny bytů rostou – meziroční porovnání let 2016 a 2017 mluví o růstu kolem 20 %. Důležitou okolností ovšem je, že chcete-li hypotéku, měli byste mít naspořeno alespoň 20 % z ceny. Od října 2016 se snížila výše maximální hypotéky na 95 % hodnoty nemovitosti, od dubna 2017 potom na 90 %. Ve hře je i skutečnost, že úrokové sazby hypoték rostou. Porovnání: v listopadu 2019 byly úrokové sazby 1,77 %, v září 2017 už 2,04 %. Klesat už nebudou.

Nájem se vyplatí, je-li o 25 % levnější, než hypotéka

Ovšem ani pronájem byste neměli zavrhnout. Stále aktuálnější je totiž otázka stěhování za prací. Pokud máte obor, práci, která to vyžaduje, úvahy o bydlení se ukazují v trochu jiném světle. Má logiku, pokud si pořizujete byt tehdy, když chcete založit rodinu a usadit se v jednom místě. Jenže časté stěhování za prací jde proti tomuto faktu. Je pak lepší volit nájemní bydlení. Dalším faktorem u nájemního bydlení je skutečnost, že musíte respektovat vůli pronajímatele, nesmíte se pouštět do úprav bytu apod. – vše je ovšem o dohodě s pronajímatelem. Záleží také na prioritách. Jsou lidé, kteří peníze raději než do bydlení investují do cestování, vzdělávání, nebo třeba zájmů jako je budování finančně nákladné sbírky. Pak budou preferovat mít co nejmenší nájemní byt a volné finance investovat do dalších aktivit. U nájemního bydlení také nemusíte řešit opravy, rekonstrukce, rozvoj atd. Jestliže je nájemní bydlení alespoň o čtvrtinu levnější než hypotéka s částkou nutnou na opravy, pak se vyplatí.

Jaké jsou plusy a minusy obou variant?

Nájemní byt nebo také dům:

+ Větší flexibilita ve změně bydliště, možnost se svobodně stěhovat za prací

+ Neřešíte investice do vybavení, rekonstrukce, údržby bytu

+ Peníze můžete investovat i do jiných aktivit – cestování i koníčky

– Platíte něco, co vám nepatří.

– Riziko zvýšení nájmu, výpovědi z bytu.

Hypotéka:

+ Peníze vkládáte do vlastního bydlení, se kterým můžete volně disponovat. Investujete i pro budoucí generace.

+ Přizpůsobíte si bydlení vlastním potřebám.

+ Vzhledem k růstu cen nemovitostí je vysoce pravděpodobné, že na nemovitosti vyděláte – pokud ji někdy budete mít zájem prodat.

– Hypotéka je závazkem na velkou část života, s tím je třeba počítat.

– Je třeba počítat s rizikem, že nedokážete splácet.